Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia hat es derzeit nicht leicht: Das gestiegene Zinsniveau setzt dem Unternehmen zu, Wertberichtigungen sind die Folge – und ein steigender Verschuldungsgrad. Hinzu kommt die Ankündigung von Maßnahmenpaketen von Seiten des Gesetzgebers, durch die Immobilienunternehmen stark belastet werden könnten. Anleger nahmen reihenweise Reißaus. Dennoch blickt der Konzern optimistisch nach vorne und bestätigt die positive Prognose für 2023.
Die Immobilienbranche in Deutschland leidet unter dem gestiegenen Zinsniveau und den angekündigten Maßnahmen der Regierung, etwa die Abschaffung von Öl- und Gasheizungen. Vonovia musste im Auftaktquartal aus diesem Grund seinen Immobilienbestand um 3 Milliarden auf 91 Milliarden EUR abwerten. Der Verschuldungsgrad stieg dadurch auf 45,4 %. Er fiel damit aus der vom Vorstand angepeilten Spanne von 40 bis 45 % heraus. Dies war aber nur ein “temporärer” Effekt wie Vonovia (ISIN: DE000A1ML7J1) angekündigt und mit dem Halbjahresergebnis bestätigt hat.
Tatsächlich hat sich der Wertrückgang der Immobilien im zweiten Quartal fortgesetzt, aber der Trend hat sich abgeschwächt. In bestimmten Preissegmenten zeichnet sich bereits eine Marktstabilisierung ab. Hinzu kommt, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen ungebrochen hoch ist. Im Kerngeschäft aus der Vermietung ergibt sich ein Plus von rund 10 % im 2. Quartal 2023. Vonovia hat faktisch Vollvermietung erreicht und hat bei der Vorstellung der Halbjahreszahlen eine hohe Kundenzufriedenheit angemerkt. Folgerichtig wurde die Prognose für Gesamtjahr 2023 bestätigt.
Bewertung auf Basis der Dividende |
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| Dividende je Aktie (Est.2023) | 0,76 EUR |
| Kalkulierte Dividendenrenditen (Max/Min) | 4,6% / 2,95% |
| Einstiegskurs | 16,50 EUR |
| Kursziel | 25,80 EUR |
| Aktueller Preis (13.08.2023) | 20,84 EUR |
| Bewertung | Fair bewertet |
| Status | Halten |
Für die Kalkulation von Ein- und Ausstiegskurs ziehen wir die Dividende heran. Sie hat sich in den vergangenen 10 Jahren konstant erhöht, bis auf das vergangene Jahr. Die maximalen Dividendenrenditen liegen durchschnittlich bei 4,6%, sind also eine sehr konstante Zeitreihe. Die Zeitreihe der minimalen durchschnittlichen Dividendenrenditen liegt bei rund 3% und hat sich ebenfalls recht konstant entwickelt. Wir ziehen zur Berechnung der Ein- und Ausstiegssignale die vergangenen 5 Jahre heran.
Im Jahr 2022 hat sich die Aktie von Vonovia sehr schwach entwickelt, doch gleichzeitig hat sich die Dividendenrendite für 2022 trotz gesunkener Dividende gegenüber 2021 verringert. Das heißt, die Risikoprämie (aus der Dividendenrendite) ist gesunken. Das zeigt, dass der Markt trotz der geringeren Ausschüttung keine erhöhten Risiken eingepreist hat.
Für unsere Dividendenschätzung orientieren wir uns am FFO (Funds From Operations), der im Immobiliensektor maßgeblichen Ertragskennziffer. Denn die Dividenden werden anteilig zum FFO ausgeschüttet. Dieser hat sich im ersten Halbjahr um rund 10 % verringert, ein 10-prozentiger Dividendenrückgang auf rund 0,76 EUR je Aktie (Vorjahr 0,85 EUR) ist daher zu erwarten. Daraus ergibt sich ein Einstieg bei 16,50 EUR, also knapp 20 % unter dem aktuellen Kurs, und ein Ausstieg bei 25,80 EUR (+24%).
Vonovia im Bewertungstool anzeigen
Charttechnik
Die Aktie von Vonovia hat einen sehr durchwachsenen Trendverlauf in diesem Jahr gezeigt und ist mit einem bisherigen Jahresminus von rund 10 % einer der schwächsten DAX-Aktien 2023. Doch seit April geht es unter Schwankungen allmählich aufwärts. Die Aktie hat einen moderaten Aufwärtstrend ausgebildet, stieß zuletzt aber bei rund 21,50 EUR an einen charttechnischen Widerstand. Dort verläuft auch die kurzfristige Abwärtstrendlinie.
Fazit
Mit der Dividendenschätzung von 0,76 EUR ist der Einstiegskurs bei 16,50 EUR defensiv gewählt. Unter der Voraussetzung, dass sich Vonovia operativ leicht verbessert, wie es die jüngste Entwicklung der Halbjahreszahlen signalisiert, ergäbe sich ein höheres Einstiegsniveau. Doch wir bleiben bei der defensiven Schätzung. Positiv ist der leichte Aufwärtstrend seit April, allerdings konsolidierte der Titel zuletzt wieder. Wir stufen die Vonovia-Aktie daher ein mit „Halten“.
